Общи части в сгради в режим на Етажна собственост

Здравейте,

Надявам се, че очаквате с нетърпение новата ми публикация. Честно казано ми стига и само да чакате, да не е чак с нетърпение.

В процеса на работа присъствам на много общи събрания част, от които водя като управител на етажната собственост, на други съм поканен като експерт. Срещам се и с доста хора, които имат въпроси относно управлението на общите части в техните блокове. Прави ми впечатление, че голяма част от живущите не са наясно какво точно е обща част, какво е тяхното предназначение и как се използват. Въпреки, че постоянно се говори за общи части, не само в закона, но и в интервюта, разговори и т.н.

За това реших да хвърля малко яснота върху тази тема, надявам се, че ще дам полезна информация.

Според Закона за собствеността, Чл. 38. „... общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване...”.

Това дава отговор, кои са частите от сградата, които са общи.

Кой има право да ги използва?

Чл. 5. (1) „Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, наричани по-нататък "собственици", имат право да:

1.      използват общите части на сградата според тяхното предназначение”; /извадка от Закона за управление на етажната собственост/.

Следователно, ако предназначението им е сметопровод те трябва да си останат сметопровод, а не стая за багаж на сем. Иванови.
Всеки собственик, които си е закупил жилище в сградата има право да използва общите части в същата, съгласно тяхното предназначение. Важно е да се знае, че общите части трябва да се използват, така че да не се пречи на другите собственици да ги ползват.
Носещите стени също са общи части без значение в кой апартамент се намират, никой няма право да ги блъска, за да си разшири хола.
Относно определянето на процента от идеалните части, който притежава всеки собственик ще се спра в друга публикация.
И накрая искам да дам един пример от истинския живот. В управлявана от нас етажна собственост има поставен рекламен билборд на една от външните стени. Това е обща част. Живущите в апартаментите от страната на рекламата обаче смятат, че стената е само тяхна и си взимат парите от наема, без да внасят нищо в общата каса на етажната собственост.
Лека вечер на всички!
Надявам се да съм бил полезен.

Ние сме за саниране...

Здравейте,

За енергийна ефективност в многофамилни жилищни сгради се говори много. Според моето мнение на професионалист ще започне не само да се говори, но да се работи и то много сериозно и целеустремено.

Защо?

Това е може би една от малкото възможности да се реши големият жилищен проблем. При положение, че сериозна част от населението на големите градове живее в панелни блокове. Държавата и общините по места, нямат необходимия брой държавни и общински жилища за да балансират. Какво имам предвид, ако имаше голям брой държавни жилища, би могло да започне постепенно ремонтиране и подновяване на жилищните сгради от панелен вид или дори ново строителство, на мястото на старите сгради. Но както знаем държавата няма нито ресурс от жилища нито финансов ресурс.

Освен жилищния проблем, санирането би решило и още един проблем. Ние сме консуматори. Колкото и лошо да звучи е истина. Населението на земята расте с рекордни темпове, но природните ресурси се изчерпват със същите темпове. Не е ли глупаво да харчим енергия така сякаш след нас няма да има нищо. Санирането би намалило потреблението на енергия за отопление с 40 %, това от своя страна ще спести милиони тонове вредни емисии. Когато целият свят се е насочил към енергоефективност е глупаво да мислим, че само нашите панелки ще устоят и ще си останат същите, все пак те са строени, когато великата Русия ни е била голям брат и сме имали в изобилие, газ, нефт, парно...

И още една причина, заради която да се замислим дали да започнем да работим в тази насока. Санираните сгради, които покрият критериите за енергийна ефективност ще бъдат освободени от данък сгради за седем години, което почти би върнало първоначалната инвестиция на собственика.

За да се случи това и нещата да се подобрят в сферата на жилищното устройство е необходимо работа не само в най-високите кръгове на държавната и общинската власт, но и много сериозна работа на най-ниско ниво. Работа на домоуправителя и желание на всички живущи.

Ето защо когато си избирате домоуправител се замислете дали искате с лека ръка да пропуснете всички възможности. Дали искате да назначите фиктивно някой дядо или баба или искате да се възползвате от предстоящите проекти.

Успех!

Ей, няма ли кой да ни оправи...

„Ей, ние не сме хора бе... От нас нищо не става, нас само полицията и кметството ще ни оправи. Как няма някой да ни оправи най накрая, 20 и малко години преход и все още сме неоправени...”

Здравейте,

Това е цитат от едно общо събрание, в един средностатистически панелен блок. Интересното е, както забелязахте, че няма кой да ги оправи тия хора. А още по-интересното е защо не искат да се оправят сами. И за да излезна от сферата на недомлъвките и предположенията ще обясня за какво оправяне става въпрос.

Хора от осем етажен блок, със сериозни проблеми в управлението му. Има живущи, които не искат да плащат, а и няма желаещи да се заемат с бюджета и да започнат да събират парите. Една лелка чисти входа от 30 години и никой не иска да се включи, но за сметка на това всички цапат с охота и даже се подиграват на жената.

В етажната собственост не липсват и наематели - ученици и студенти, които почти всеки вторник присъстват на студентски партита, преди които се събират и почерпват на домашно. Вдигат шум и пречат, но понеже на никой не му се занимава, никой и не им прави забележка, защото ако се прояви като по-деен ще го изберат за домоуправител и ...

Всичко свършва с коментари пред блока.

Въпросните обитатели на блока се надяват някой от вън да ги „оправи” – да им реши проблемите. Според тях от общината ще им назначат служебен домоуправител, който да поеме всичко свързано с така неприятните дейности, които споменах.

За жалост трябваше да разочеровам хората. Истина е, че от общината ще назначат домоуправител, но той няма да е външен човек, а ще е някой от тях. Още по-неприятно им стана, като разбраха, че след назначаването на този човек, той ще бъде санкциониран финансово, при неизпълнение на задълженията си на домоуправител.

Преходни и Заключителни разпоредби на ЗУЕС:-„§ 2. Когато в етажна собственост не е провеждано общо събрание повече от една година, свикването на такова събрание и вписването в книгата за собствениците се извършва в срок 6 месеца от влизането в сила на закона.

§ 3. Кметът на общината или района в тримесечен срок от изтичането на срока по § 2 организира провеждането на общи събрания и избор на управителни органи в сградите в режим на етажна собственост, където не са свикани такива събрания и не са избрани такива органи поради липса на инициатива на собствениците и обитателите на съответната етажна собственост”.

А ето и въпросните санкции, за които споменах:

Чл. 56. „(1) Член на управителен съвет (управител), член на контролен съвет (контрольор), който наруши или не изпълни задълженията си по този закон, ако извършеното не съставлява престъпление, се наказва с глоба от 300 до 1000 лв.
(2) Председател на управителен съвет (управител), който не заявява за вписване обстоятелства, подлежащи на вписване в публичния регистър по чл. 44, както и промените в тях, се наказва с глоба от 100 до 500 лв.
(3) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Председател на управителен съвет (управител), който не подаде уведомление в общинската или районните администрации по чл. 46б, се наказва с глоба от 50 до 400 лв”.

Лека вечер!

 ПС. Май е по-добре да не чакаме вече друг да ни „оправи”, а да вземем сами да се „оправяме”.

Бюджет на Етажната собственост

Здравейте верни читатели,

Надявам се да намирате полезна информация, която да Ви помогне при уреждането на междусъседските отношения. Не забравяйте, че ние сме на среща за нещата, които не ви се занимава да уреждате или нямате достатъчно време.

Може би най-трудно и изискващо време и достатъчно търпение е касиерската работа във всеки вход. Трябва време да се съберат всички такси, да се ходи от врата на врата, да се изчисли каква сума пари ще се събира такса, че да покрива всички разходи.

Изготвянето на бюджет на етажната собственост е изключително важно. Както във всеки друг бюджет, така и в този трябва да се заложат средства за разходи на ремонт, поддръжка и облагородяване на входа и общите части.

За да сте готови да посрещнете разходи, които биха възникнали при евентуални повреди е хубаво да имате събрани пари, както се казва „бели пари за черни дни”. Представете си, че се канала в мазето се запуши и те се напълнят с всякакви гадости. За да се отпуши каналът е необходима сума започваща от 200 лв. и може да достигне до четири цифрено число, в зависимост от проблема. Ако имате събрани пари, можете да действате веднага, ако нямате трябва тепърва да събирате, което ще отнеме време и ще Ви създаде много проблеми.

Именно с тази идея и в закона за управление на етажната собственост е залегнало събирането на средства, като задължително. Ето какво  се казва там:

„Чл. 50. (1) Общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване".
(2) Средствата във фонда се набират от:
1. (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната”.

Наистина е много полезно и е добре да се събират средства. Правилното администриране на „Фонд ремонт и обновяване” може да Ви спести много неприятности.

Лека вечер.