ВЕСЕЛИ ПРАЗНИЦИ!

Здравейте приятели,

Дали приятели не е малко пресилено и изкуствено, дали не звучи много маркетингово?

Не!

Защо?

Защото благодарение на всички Вас, успявам да намирам смисъл и задоволство в работата. Благодарение на запитванията Ви, писмата с благодарности, които получавам и разрешените проблеми, продължавам да пиша и да се развивам, за да мога да съм Ви полезен.

Позволих си тази малка увертюра, тъй като сме в края на годината и всеки сам за себе си прави равносметка за изминалата година.

Равносметката, която мога да направя за блога е интерес, какъвто ,да си призная честно, не очаквах. В момента блогът е най-популярния и четен с тематика свързана с професионалното управление на етажна собственост, поне, ако може да се вярва на Гугъл .

В тази една година получих много запитвания с най-различни въпроси. Много хора откриха в публикациите ми същите проблеми и питаха как да ги разрешат.

Благодарение на писането и кореспонденцията свързана с проблеми в ЕС създадох интересни и обогатяващи контакти.

Още веднъж благодаря!

Весели празници и успешна нова година!

Важни съвети в разгара на отоплителния сезон

Здравейте,

Доста време мина от последната ми публикация и в тази връзка май е ред да напиша нещо.

Дълго мислих какво точно да засегна и предвид това, че вече пиша все по-рядко реших да е нещо което е важно и касае голям кръг хора.

Темата на която да пиша не е много приятна, но е изключително важна.

Реших да пиша за пожарната безопасност в многофамилните жилищни сгради.

В последния месец няколко сгради, на наши клиенти се запалиха. Слава на Бога пораженията не бяха сериозни, само опушване, стопяване на канализация и ел. инсталация, но без по.сериозни и необратими последици.

Има няколко дълги и напълно не приложими наредби свързани с пожарната безопасност в жилищни сгради, освен тях и всяка община има наредба касаеща пожарната безопасност. Съгласно наредбата във всяка сграда трябва да има щрангове за гасене, евакуационен път, обозначени изходи, аварийно осветление. Все хубави и полезни неща, но още не внедрени дори и в общински и държавни сгради, камо ли в жилищни блокове.

В такъв случай какво може да се направи, за да се избегнат пожарите, след като другите мерки към момента не се прилагат по една или друга причина.

Първо трябва да се започне от малките неща. Да не се остават предмети, строителни отпадъци и леснозапалими вещи по стълбищата, коридорите, мазетата. Първо защото пречат при евентуална евакуация и второ, защото дори от един фас могат да пламнат и то много бързо. За да се приложат тези мерки не са необходими средства, а култура и самодисциплина.

Следващото нещо е от голямо значение. Профилактиката на комините – почистване, измазване. Тук разходите са по-сериозни, но се правят на няколко години. Не е правилно ремонта на комините да се поема само от ползвателите, а от всички собственици, защото е част от общите части.

Комините са причината за 80 % от пожарите. На много места са правени не регламентирани включвания, разширения, преустройства. Все неща които могат да имат фатални последици. Все пак комините са проектирани от инженери и са направени да работят оптимално.

Също голям проблем е включените аспиратори в комина. От тях се събира мазнина, която от една искра става сериозна запалителна смес.

Важно е и входа да се заключва, защото има случаи и на умишлени палежи.

Отговорността за прилагането на тези мерки е на управителя на ЕС, аз лично съм изписал няколко химикала в полицията и пожарната след пожарите.

Надявам се, че съм бил полезен и най-важното, най-малките неща, които смятаме, че са най маловажни всъщност са от най-голямо значение при инциденти и бедствия.

ПС. Хубаво е и да има осветление във входа, при ситуация, която изисква да се излезе бързо от сградата и то през нощта, то е изключително важно.

Лека вечер!

Как да подходим към некоректните платци в ЕС

Здравейте приятели!

В предишни публикации писах за ремонтните дейности в ЕС. Изяснихме какво трябва да се направи, за да се приемат законово решенията и да „няма мърдане”. Писах за протоколи, кворум, решения, гласуване избор на оферти...

На хартия всичко изглежда наред, сигурно сте си го помислили!

И сте много прави. След като се вземат и протоколират решенията за ремонта идва най-трудното, да се реализират решенията – да се съберат парите за ремонта. Това е най-тежката и трудна задача.

Ние винаги даваме краен срок и фиксираме дати за събирането на парите, защото в противет случай ще се гоним като котка и мишка, но и това не помага. Винаги има някой който чака да вземе заплата, аванс, пенсия... Но тези длъжници не са проблем, просто се налагат повече обаждания и изчакване. Истинските проблеми са с хората, които най-отговорно ти заявяват, че няма да платят каквото и да става. Те не плащат не защото нямат пари за ремонта, а защото са на първия етаж и не им тече, са на осмия етаж и не им мириши, дядо Иван ползва с едно мазе повече от тях, скарани са с баба Мария и на пук няма да платят или казано иначе те просто си търсят причина, за да не участват. Свикнали са да живеят на гърба на другите и да не участват в нищо общо. Парадоксът е, че тези хора почти винаги са добре финансово, много по-добре от пенсионера, който половин година е заделял по 10 лв. за да даде пари за покрива.

Как се процедира с такива типажи?

Ще Ви споделя моята практика от изминалото лято, в което се сблъскахме с много некоректни съсобственици.

След като сме пробвали всякакъв вид убеждения – разговори, срещи ... и ни  заявят, че няма да плащат започваме психологическа атака. Какво имам предвид? На таблото слагаме имената им с обяснение, че само те не са платили и заради тях се бави ремонта, ако това не помогне започваме да им пишем писма, в които на дълго и широко и доста подплатено юридически им обясняваме какви са последствията, ако не платят, че парите се събират по съдебен път, плащат се и адвокатски хонорари, разноски по дела и т.н.

Това помага в 80% от случаите, за другите двайсет се налагат по крути мерки.

Съдилищата не са добър вариант, защото ще загубите доста време и ресурс докато нещата стигнат своя край. По–добрият вариант са извънсъдебните покани. Това е като писмото, но разликата е, че длъжникът вече говори с адвокат и още веднъж му се обяснява какви ще са последствията за него.

Освен разговора винаги изпращаме и извънсъдебни покани, със срок за плащането.

Това дава резултат в 100% от случаите ни, поне до сега.

Дано съм Ви бил полезен и дано да не Ви се налага да ползвате моя опит.

Лек ден и приятна почивка!

Служебни домоуправители - измамници

Здравейте приятели,

Доста време мина от последната ми публикация, извинявайте! На моменти мисля, че няма смисъл да пиша, но получавам много запитвания във връзка с публикациите и ЗУЕС. Нямате си представа пред какви главоблъсканици са изправени хората. Пишат ми от Варна, София, Пловдив…

Та така, докато има хора, които намират нещо полезно в блога ми ще пиша.

Днес искам да разясня каква е разликата между служебен домоуправител и професионален такъв.  Реших да пиша по темата, защото разбирам, че има хора, които са злоупотребили с невежеството на собствениците в многофамилни сгради.

Имаше няколко публикации в местни медии, имам предвид  района на Благоевград, както и национални. В тях пишеше, че има измамник, който казва, че е назначен от общината и събира лични данни и такси за работата която върши.

Много хора решиха, че това са фирми с предметна дейност управление на сграден фонд, като включителносложиха и нас в общия кюп.

Мисля, че трябва да изясня появилото се разминаване.

Първо ние не сме служебни домоуправители, а професионални. Разликата е значителна, служебният се назначава при липса на избран управител в определените от общината срокове -  „…Кметът или оправомощеното от него длъжностно лице свиква общото събрание по ал. 1 чрез покана, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата в етажната собственост и се публикува на електронната страница на общината или района.

(3) Ако събранието не може да се проведе поради липса на необходимия кворум по чл. 15, ал. 2, кметът на общината или района или оправомощено от него длъжностно лице определя в 14-дневен срок управител и касиер от списъка на собствениците или ползвателите, обитаващи етажната собственост…” /Преходни и Заключителни разпоредби към ЗУЕС,ОБН. - ДВ, БР. 57 ОТ 2011 Г./.

Служебният домоуправител се назначава на общо събрание, така че няма как някой да е назначен от общината без живущите да знаят и най-важното, той е живущ във входа, собственик, не е външно лице.

От друга страна професионалния е външно лице, той не живее във входа, извършва определена дейност, такава каквато му възложи ОС, и получава възнаграждение.

Относно информацията, че се събират лични данни от живущите, ние събираме само информацията, която е необходима за попълване на книгата на ЕС. Това са имената на собственика, големината на жилището, идеалните части, живущи в апартамента, освен собственика и дали в жилището живее домашен любимец, подлежащ на извеждане.

Хора, внимавайте и не се доверявайте, няма как някой да Ви назначи домоуправител, който да не е собственик в сградата и Вие да не знаете. Ако ползвате услугите на нашата фирма решението за това е взето на ОС.

Лека вечер и успешна работна седмица!

Ремонт на покриви

Здравейте,

Починахте ли си или тепърва Ви предстои. Хубавото на лятото е, че хората са по плажовете, пият студена бира или мастика и гледат на света с по-розови очила.

За хората, които не са по плажовете и не пият студена мастика или бира, въпреки че те могат да си пият и без да са на плажа или да е лято, но това на страна, лятото е времето за най-сериозните ремонтни дейности.

Повечето от нас плануват да освежат жилищата си и това най-често се случва през летния сезон, с пълна сила същото важи и за ремонтните дейности в общите части.

Най-подходящо е времето в края на август за ремонт на покрива на блока. И както може би сте забелязали аз винаги говоря за неща, които се случват в практиката ми и сега няма да изневеря на стила си.

В няколко сгради, които са възложили управлението иподдръжката на общите части на нашата фирма организираме цялостни ремонти на покривите. Става въпрос за покриви на панелни сгради, които се хидроизолират с битумни керемиди и воалит.

Искам да дам няколко съвета на живущите и на домоуправителите в сградите.

1.       Събирайте оферти от проучени фирми, личния контакт е много важен, запознайте се лично с управителя, разберете от него за дейността на фирмата;

2.       Разпределете средствата за ремонта на ОС, като надлежно протоколирайте всички решения на събранието. Средствата се разпределят на база процента притежавани идеални части. Прост пример – в сградата има 100 % идеални части, които са разпределени на собствениците на база големината на жилищата. Ремонтът възлиза на 4500 лв., като ги разделите на 100 се получава, че един процент струва 45 лв. и сега идва моментът с притежаваните идеални части, ако имате 3,1 процента, като ги умножите по 45 лв. ще разберете на колко възлиза дължимата от Вас сума;

3.       Не плащайте цялата сума на изпълнителя на веднъж. Платете 40 % при започването на работата, още 50 % след като покрива е готов и 10 % след първите дъждове;

4.       Подпишете договор и изисквайте фактура за извършеното плащане. С фактурата ще докажете, че сте правили ремонта и ще можете да си търсите гаранцията;

5.       Изберете няколко души, които да са комисия по приемане на ремонта, те ще инспектират направените дейности.

Дайте повече време за събирането на парите, поне два месеца.

Последното, което Ви пожелавам е успех и търпение при събирането на парите, защото ще ви са Ви нужни.

И ще завърша както започнах. Наздраве!

Регистрация на ЕС

Здравейте,

Вече сме в сезона на отпуските, но на нас все още ни се налага да работим и то доста усърдно. Бях Ви споделил, че община Благоевград започна процедура по регистрация на сградите в режим на етажна собственост, в тази връзка ще споделя малко мисли, като се надявам да съм Ви полезен.

Често ме питат, каква е идеята от тази регистрация. Хората смятат, че общинарите са решили да ги тормозят и да пълнят общинската хазна от техните глоби.

Не това е идеята. Целта на регистрацията е да се изгради регистър на сградите в режим на ЕС. В него ще има актуална информация за това кой е управител, кой контрольор, коя година е строена сградата, какъв е видът на строителството. Както всички знаем информацията е най-важното нещо. Добрата база данни ще е от голяма полза при евентуално бедствие, дано да не се случва. И не на последно място програмите за енергийна ефективност са неприложими без в сградите вече да са избрани управители и да се прилага ЗУЕС.

Много важно е, че за да получат собствениците в дадена сграда някаква подкрепа и помощ от общината трябва да са регистрирани. Прост пример, в дадена сграда няма управител, това означава, че сградата няма представител, с който да се води кореспонденция, но въпреки това живущите искат да се сложат стълбове за улично осветление, примерно. Кой ще напише заявлението и кой ще го входира в общината. Да приемем, че някой и да не е управител се е нагърбил с организацията, как смятате, дали общинската администрация ще предприеме нещо, щом живущите не са спазили разпоредбите й и не са се регистрирали.

И най-важното, веднъж регистрирана ЕС с работещ управител и с прилагащ се ЗУЕС се управлява много по-лесно. Без да имат управител живущите няма как да решат между съседските си проблеми, свързани с общите части. Всички възможни проблеми са разгледани и до голяма степен решени в ЗУЕС и правилника за вътрешния ред.

И последно, за да бъда все пак от полза да повторя отново какво е необходимо, за да се регистрира ЕС в общинския регистър. Първо свиквате ОС, в дневния ред, на което трябва да е заложена точка за избор на управител на ЕС. Избирате си управител и протоколчик, който да води и състави протокол от събранието. Всички присъствали на събранието се подписват на присъствен лист, като с това ще докажете, че сте имали кворум за вземане на решения, като трябва да съберете 67 % представителство. На другия ден управителя отива в общината с протокола и попълва заявление за регистрация на ЕС. Към заявлението се прилага и протокола от събранието. Това е всичко, получава входящ номер и вече сте изцяло законни.

И да напомня, крайния срок за регистрация е 26.07.2012 г.

Лека вечер и успех!