Време за ремонти

Здравейте,
Времето се стопли. Това сигурно вече сте го чули от усмихнатите синоптици, но да го констатирам и аз.
Та след като изяснихме, че времето наистина се е стоплило идва време и за ремонти в общите части. Най-подходящият момент за обновяване на общите части и внасяне на подобрения е пролетта. Времето е топло, но не много. Живущите все още не са тръгнали по планини и морета и прочее.
Това, че моментът е подходящ го оценяват и нашите клиенти. Голяма част от тях решиха да направят подобрения в общите части. част от нещата, които ни предстои да организираме и изпълним е подмяна на входна врата, ремонт на покрива, поставяне на осветление във входа и др.
Ще споделя малко опит какво трябва да се направи, за да се реализира ремонта и всичко да мине добре.
Би било много хубаво, ако всички живущи са съгласни с ремонта и искат да се реализира, но не винаги е така, да не кажа, че почти никога не е така. За да избегнете сърдитите съседи, които ще откажат да се включат в ремонта на общите части, трябва да се презастраховате.
Свикайте общо събрание, като много внимателно се запознайте с процедурата по поставяне на покана, спазете срока за уведомяване. Ако на общото събрание имате кворум може да продължите / повече информация за начина на провеждане на ОС и необходимия кворум, може да намерите в по-стари публикации/. Съветвам Ви за всеки ремонт, без значение дали е голям или малък, да намерите повече от две оферти, по този начин ще избегнете да Ви обвинят в кражби и всички други грехове на света / нали си спомняте за сърдитите съседи, които споменах погоре, имайте предвид, че щом заговорите за пари те ще станат още по – сърдити и зли/.
След като имате няколко оферти и необходимия кворум, може да изберете оферта. Идва най-важния момент - кой колко ще плати за ремонта. Според ЗУЕС за ремонтите се плаща съгласно притежавания процент от идеалните части. Това е най-правилния начин, въпреки че ще се появи някой който живее сам и ще иска да се плаща на брой обитатели, но това освен незаконно е и неприложимо. Лошото е, че в някои сгради, предимно ново строителство, процента на притежаваните идеални части не е изчислен. Инвеститорът е решил да си спести пари за независими оценители и е оставил собствениците в неведение за притежаваните идеални части.
Какво да правите тогава?
Практиката показва, че в такива случай най-доброто решение е да се участва в ремонта на брой апартаменти, като всеки собственик на апартамент ще дължи равни финансови средства. Ако имате съседи, с които не можете да се разберете първо потърсете оценител, който да Ви изчисли притежавания процент от идеалните части и тогава започнете събирането на средства за ремонта.
Лека вечер!
ПС. Надявам се да съм бил полезен, ако е така можете да ми благодарите, с харесване на фен страницата ни http://www.facebook.com/domoupravitel.kedron7

Съседе, сипи си една ракия, слагай тапите за уши и си лягай...

Здравейте,
Дойде време да пусна още една публикация в блога, дълго се чудих върху каква тема да умувам и реших да пиша отново за проблемните съседи.
Тази тема е дискутирана доста, както в моя блог, така и в пространството като цяло. Днес я срещнах в една тема в „Бг. Мама” и прочетох доста интересни начини за справянето с проблемните комшии.
Най-много ми хареса споделеното от една Мама. В нейния вход щом започне купон управителят отива и дърпа шалтера на апартамента. На тъмно, тихо и студено трудно се купонясва. Имало е ефект, но колко е законно е отделна тема.
Друго решение, което са пробвали в друг вход е сезирането на Закрила на детето. Те правят проверка, ако непълнолетните са оставени без родителски контрол се налагат глоби на родителското тяло, което също дава ефект. Лошото е, че е приложимо само за непълнолетни.
Друго решение е жалби в районното полицейско управление, ако няколко собственика напишат жалба до точно определен обитател от полицията ще се сезират и ще съставят акт при следващ сигнал.
А иначе, ако сте провели законово общо събрание и сте избрали управител на етажната собственост, приели сте и правилник за вътрешния ред може да се направи много. За системни нарушения на правилника за вътрешния ред управителя на ЕС и живущите могат да налагат финансови санкции.
Чл. 55 от ЗУЕС (2) (Доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) „Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и/или ползватели и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице”.
Моят съвет - предупредете писмено нарушителите, накарайте ги да се подпишат и си запазете един екземпляр за Вас, ако не искат да се подпишат връчете им го пред свидетели. Следващата стъпка е констативен протокол, който се подписва от управителя, засегнатите лица, /добре е и полицията да го подпише, ако сте ги викнали и тях/ и се входира в общинската администрация. В едномесечен срок от там трябва да наложат санкции.
Дано това да даде ефект и проблемите да се решат.
Лека вечер и успешна седмица!

Кал и пак кал...

Здравейте,
Времето най-накрая се затопля, почти мирише на пролет. С по-топлото време неминуемо дойде и топенето на снега, което пък доведе до кал и локви по пътищата. Не е лесно да се ходи в калта, но още по-трудно е примерно да буташ детска количка.
Всяка пролет живущите в жк. „Освобождение” и по-конкретно на ул. „Възрожденска” трябва да се справят с изпитанието на калта, налага им се да правят офролд, но в градски условия, което, ако имаш джип 4х4 не е чак толкова зле, но за живеене не е много приятно.
Какво може да се направи?
Лошото в случая е, че инвеститорите, които са строили в района не са се замислили за инфраструктурата, от друга страна хората, които са купували жилищата са мислили, че до няколко месеца улиците ще са асфалтирани и готови за експлоатация.
Това, което остава на живущите е да поискат от общината да асфалтира улицата и да създаде необходимата инфраструктура и комуникации. Хората са в пълно право, защото все пак те си плащат данъци като всички останали.
Какво направихме ние?
Уредихме си среща със зам. кмета по строителството, за да му обясним за ситуацията. Преди това обаче се свързахме с всички домоуправители на намиращите се на въпросната улица сгради и потърсихме тяхното съдействие. Всички обещаха да съдействат и евентуално да подпишат жалба.
Подготвени по този начин се срещнахме с зам. кмета. Той от своя страна се ангажира да прегледа документацията и да направи възможното в рамките на общинския бюджет за подобрение на инфраструктурата в района. Обеща, че ще се организира среща между общински експерти и живущите, за да се обсъди как може да се работи в екип.
Не ни остава друго освен да изчакаме и да видим дали ще започне работа по нашия проблем. Ако това не се случи ще инициираме съвместно общо събрание с живущите в съседните сгради и ще подготвим жалба, която всички засегнати да подпишат и ще я внесем в общинската администрация. Хората борещи се с калта предлагат да се свържем и с медии, но за сега това ще остане на заден етап.
Надяваме се, че другата пролет живущите в района ще могат да се насладят на доброто време, без да страдат от калта.
Лека вечер!

От кога започва санирането и още...

Здравейте,
С риск да Ви писне от мен ще споделя, че пак стана студено. След топлите почивни дни седмицата започна със студ и вятър, поне в Благоевград.
С началото на седмицата започна и великият пост. Успех на всички, които ще изпробват волята си в трудното и дълго начинание.
Напоследък пиша доста често за санирането на жилищни сгради по програмата за Регионално развитие. Това е доста важна тема и засяга много хора, както хората, които ще работят за реализирането на проектите, така и хората, които ще се възползват от възможността да подобрят енергийната ефективност на жилищата си.
За жалост обаче има още доста неясноти, на които се опитвам да намеря отговор, ще споделя това, което разбрах за проекта от г-н Илия Велев началник на отдел „Стопанска политика и евроинтеграция“.
Първо и най-важно, за да се кандидатства е регистрирането на сдружение на собствениците, съгласно ЗУЕС / за това съм писал в стари теми и няма да го засягам отново/.
Второто нещо, което трябва да направите е да учредите сметка на името на етажната собственост и всички собственици на апартаменти да внесат по 500 лв. това е гарант за сериозността на намеренията на живущите.
Много важно е всички да знаят, че енергийното обследване на сградите, които ще участват в проекта е напълно безплатно. Финансирането му е за сметка на бюджета на европейската програма.
Нещо, което мен ме притесни е фактът, че няма да имат право да участват сгради, в които има незаконно строителство, а според ЗУТ незаконно строителство е и присвояването на тераси. Ако се загледате ще видите, че във всяка втора сграда има поне по една усвоена тераса. За жалост това ще се окаже пречка за останалите живущи.
Въпреки спекулациите, че кандидатстването ще започне през март 2012 г., това няма да се случи. Най-вероятно кандидатстването ще започне от юни 2012 г. Тепърва предстои избирането на регионалните мениджъри, които ще консултират и подготвят ЕС. Изборът им ще стане с обявяване на обществена поръчка, което включва и един месец за обжалване.
Допустимите дейности също съм разглеждал в по-стари постове.
И последно, може би ще се стигне до проблеми с участието на общинските жилища в санирането, тъй като в бюджета на община Благоевград няма предвидени финансови средства за участие в проекта, но г-н Велев ни обясни, че при повече яснота относно кандидатстването и конкретни проекти на сгради, в които има общински жилища може да се отпуснат целеви средства от общинския бюджет.
Лека вечер и успешна седмица!
<a href="http://plus.google.com/103876297592637477803"rel="author">Angel Vangelov</a>

Застраховка, как да стане?

Здравейте,
Зимата май свършва, снеговете се топят, скоро ще почнат да се връщат птичките и на всички ни ще стане по-леко и хубаво.
Топенето на снеговете създава доста проблеми. Имам предвид наводненията. Както става в повечето случай след трагедия започват да се мислят нови закони. Един от проектите, за които чух, че се подготвят предвижда задължителна застраховка на жилища.
Понеже работата ми е свързана с жилища реших да помисля над темата и да споделя мисли с вас.
Ако си собственик на къща, всичко е ок. Принуждават те да застраховаш и ако стане нещо взимаш пари от застрахователите. Контролът е по-лесен. Собственикът е само един или двама, максимум трима.
Но ако си собственик на апартамент в сграда с още 30 апартамента, тогава как стават нещата. Кой ще застрахова общите части, които са неразделна част от сградата. Ако някои от живущите не искат да застраховат покрива, примерно. Той също е част от ОЧ. Ще има процент за взимане на решение и хората против ще трябва да се съгласят или ще е задължително за всички?
Отговорност ще се иска на управителя на ЕС? Той ще поеме отговорността? Ако това се случи, се съмнявам, че управителите ще останат на доброволни начала. Средствата за възстановяване на пострадали ОЧ ще се превеждат по сметка на ЕС или по сметка на управителя?
За да се застраховат ОЧ ще трябва да се управляват от сдружения на собствениците, регистрирани като юридически лица или ще е достатъчно управление от общо събрание. Ако етажната собственост се управлява от сдружения това означава доста повече документи, работа за управителя и управителния съвет, изискващи освен време и сериозни познания и рутина.
Зададох доста въпроси, на които се надявам Законодателят да даде отговори и решения. Според моята преценка, за да заработи подобен закон и жилищното застраховане да стане реалност трябва първо да заработи ЗУЕС, да се наложи добър контрол и у хората да се изградят навици.
Лека вечер на всички!
Надявам се да не съм Ви отегчил с размислите си.

Ремонт в Общи части

Здравейте,
Зимата направо ни изненада. Много сняг много нещо. В Благоевград днес беше обявен код жълто за опасни количества валежи и наваля 25 – 30 см., не си представям какво е било в районите с обявен оранжев код.
Но дори и в тези снежни дни проблемите на Етажните собствености не търпят отлагане.
Днес имахме Общо събрание в една сграда, основната тема беше разглеждане на оферти за изграждане на домофонна инсталация. Ние бяхме подсигурили две оферти от фирми, които се занимават с доставка и монтаж на подобни инсталации. Всичко с разглеждането на офертата и условията беше наред, докато не дойде време да се обсъди по какъв начин ще се разпределят финансовите средства необходими за ремонта. Според закона за управление на етажната собственост разходите за ремонт на входа се разпределят съгласно притежавания процент от идеалните части на сградата. Възниква обаче проблем, дадената сграда се обитава от скоро, все още има около 1/3 не обитавани апартаменти, които въпреки всичко притежават процент от идеалните части. Как обаче да бъдат намерени собствениците, за да се включат в ремонта. Някои от първите собственици вече са препродали жилищата си.
На днешното общо събрание се взе решение да се съберат парите от живущите в момента в сградата, а тези, които не са участвали в ремонта сега, да внесат сума в размер на тази внесена от другите собственици. Парите, които ще се съберат от новите живущи в сградата ще се използват при бъдещи ремонти на входа.
Това решение на ОС е полу - законно, полу- незаконно, защото не са спазени разпоредбите за разпределяне на разходите за ремонт, но пък законът позволява на ОС да взима решения, които да са валидни и меродавни.
Лека вечер и успешна седмица на всички.
ПС. Дано вече да се стопи този сняг...

Течове

Здравейте,
Гледам новия сезон на д-р Хаус и си мисля, какво ли би било, ако докторът е домоуправител в България. Как ли би решил междусъседските скандали. Би било интересно да се види, но се съмнявам, че продуцентите на сериала биха инвестирали в подобна продукция.
Но да оставим Хаус да си лекува хората и да Ви споделя малко информация, която се надявам да Ви е от полза.  Днес ще говоря за течове по покривите на сгради в режим на ЕС. Както вече съм споменавал покрива е част от общите части и ремонта му, както и опазването му е задължение на всички собственици.
На покрива на една жилищна сграда живущите на мансардния етаж са решили да поставят слънчеви колектори. Когато са слагани батериите не е имало избран управител на ЕС, който да даде разрешение за поставянето им.
Хората си слагат колекторите и всичко е наред, докато не идва момента с обилните дъждове. Тогава се появява теч както в техния апартамент така и при съседите им. Монтажниците на съоръжението не са поставили нужната изолация. Хубавото в случая е, че за монтажа има дадени гаранционни срокове, които още не са изтекли, така че всичко ще свърши добре. Ако не беше така, щеше да се наложи да се доказва, кой е виновен за нанесените щети. Стойността на ремонта щеше да е за негова сметка или другия вариант да се съберат пари от всички живущи и да се направи ремонт на покрива.
Какви поуки можем да си изведем от тази случка.
1.    Преди ремонти или поставяне на съоръжения по общите части говорете с живущите и управителя;
2.    Използвайте доказани доставчици, които дават гаранция;
3.    Контролирайте изкъсо ремонтните дейности.

Надявам се да съм бил полезен!
Лека вечер и успешна работна седмица на всички!